II. QUY ĐỊNH CỤ THỂ
1. Quy định về HSSDĐ công trình
- HSSDĐ tối đa của từng lô đất (V) được quy định ở Đồ án QHCT XDĐT (QHPK) TL 1/2000 Khu trung tâm hiện hữu thành phố (930ha) và phần IV - Quy định cụ thể từng ô phố.
- Các dự án đã được UBND Thành phố chấp thuận chỉ tiêu trước khi Đồ án QHCT XDĐT (QHPK) TL 1/2000 Khu trung tâm hiện hữu thành phố (930ha) được phê duyệt nếu có thay đổi chức năng và ranh đất trong trường hợp xác định lại chỉ tiêu theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 thì hệ số sử dụng đất tối đa lô đất (V) lấy tương đồng với hệ số sử dụng đất quy định (V) của các ô phố lân cận trong đồ án.
- Trong trường hợp dự án xây dựng đạt được một hoặc nhiều điều kiện ưu tiên (được liệt kê cụ thể sau đây) sẽ được cộng thêm phần hệ số sử dụng đất ưu đãi theo từng điều kiện. Tuy nhiên tổng HSSDĐ của một lô đất không quá 10.
- Các điều kiện ưu tiên tăng HSSDĐ bao gồm các trường hợp sau:
a) Tạo không gian mở công cộng (áp dụng cho toàn bộ khu vực quy hoạch): Khi một công trình xây dựng phát triển bố trí không gian mở công cộng (dưới dạng quảng trường, công viên… mà người dân có thể tiếp cận vào bất kỳ lúc nào) với quy mô từ 30% diện tích khu đất trở lên, thì HSSDĐ được tăng thêm theo cách tính sau: HSSDĐ quy định (V) + 1,0 hoặc 0,25V (sử dụng phương án có hệ số sử dụng đất thấp hơn).
Không gian mở do nhà đầu tư xây dựng như điều kiện ưu đãi cần phải đáp ứng những yêu cầu sau:
- Đảm bảo người dân có thể tiếp cận và thụ hưởng.
- Việc gìn giữ/bảo dưỡng không gian mở thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư.
b) Kết nối đầu mối giao thông công cộng (áp dụng cho toàn bộ khu vực quy hoạch)
Khi trong khuôn viên công trình có bố trí trạm xe buýt (có văn bản thỏa thuận của Sở GTVT) hoặc công trình xây dựng có kết nối trực tiếp bằng hành lang đi bộ, đường ngầm, cầu đi bộ (đáp ứng được các yêu cầu xây dựng không có rào chắn, thân thiện với người tàn tật) thì HSSDĐ được tăng thêm theo cách tính sau: HSSDĐ (V) +1,0 hoặc 0,25V (sử dụng phương án có hệ số sử dụng đất thấp hơn).
c) Bảo tồn công trình kiến trúc lịch sử (áp dụng cho toàn bộ khu vực quy hoạch)
Khi dự án đầu tư phát triển tiến hành bảo tồn công trình kiến trúc lịch sử (thuộc danh mục theo các Quyết định được UBND Thành phố phê duyệt hoặc được các cơ quan có thẩm quyền thống nhất là công trình cần bảo tồn) nằm trong khuôn viên dự án thì HSSDĐ áp dụng cho công trình xây dựng mới trong khuôn viên dự án đó có thể được xem xét gia tăng như sau: HSSDĐ (V) + 1,0 hoặc 0,25V (sử dụng phương án có hệ số sử dụng đất thấp hơn).
d) Thân thiện với môi trường (áp dụng cho toàn bộ khu vực quy hoạch)
Khi công trình xây dựng mới được thiết kế và xây dựng với các giải pháp thân thiện với môi trường (được các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận) thì HSSDĐ được tăng thêm theo cách tính sau: HSSDĐ (V) + 1,0 hoặc 0,25V (sử dụng phương án có hệ số sử dụng đất thấp hơn).
Việc xem xét công trình xây dựng đạt điều kiện này do cơ quan cấp phép kiểm tra và thẩm định. Trường hợp phương án thiết kế xây dựng không đạt yếu tố thân thiện môi trường thì không được cộng thêm.
e) Bố trí thêm công viên trong dự án (áp dụng cho khu vực không có công viên)
Khi dự án đầu tư xây dựng bố trí một không gian để làm công viên công cộng hoặc Không gian có chức năng như công viên (có ít nhất 20% diện tích cây xanh và đảm bảo khả năng tiếp cận của người dân về không gian cũng như thời gian). Đồng thời diện tích công viên đó phải thuộc sự vận hành và quản lý của nhà nước, thì HSSDĐ được tăng thêm theo cách tính sau:
Tùy vào diện tích không gian của công viên hoặc tương tự công viên được bố trí (G):
● Nếu G từ 1.000m2 trở lên: (V) + 2,0
● Nếu G từ 500m2 đến dưới 1.000m2: (V) + 1,0
f) Thuộc Khu vực khuyến khích cải tạo chỉnh trang đô thị (áp dụng cho các ô phố đáp ứng là khu vực khuyến khích cải tạo chỉnh trang đô thị)
Nếu một dự án đầu tư xây dựng chỉnh trang có quy mô từ 1.000m2 trở lên và phủ ít nhất 50% diện tích khu vực khuyến khích cải tạo chỉnh trang đô thị trong ô phố thì HSSDĐ được tăng thêm theo cách tính sau:
Dự án thuộc Phân khu 1: HSSDĐ quy định (V) + 3,0 hoặc 0,75V (sử dụng phương án có hệ số sử dụng đất thấp hơn)
Các phân khu khác: HSSDĐ quy định (V) + 2,0 hoặc 0, 5V (sử dụng phương án có hệ số sử dụng đất thấp hơn)
g) Kích thước và hình dáng lô đất phù hợp:
Nếu dự án thực hiện trên lô đất thỏa những điều kiện về hình dạng, kích thước dưới đây:
Có hình dạng vuông vắn, (hình vuông, chữ nhật, có thể là hình thang hoặc hình đa giác nhưng có các cạnh vuông góc với nhau, không có hơn 1 góc nhọn (>= 60 độ)
Có kích thước có thể bao phủ kích thước tối thiểu dưới đây hoặc đảm bảo kích thước một cạnh và có diện tích khuôn viên tối thiểu bằng diện tích bao phủ:
● Dự án thuộc phân khu 1: 20 x 25m
● Dự án thuộc phân khu 2: 25 x 25m
● Dự án thuộc phân khu 4: 25 x 25m
● Dự án thuộc phân khu 5: 20 x 25m
Thì HSSDĐ (V) có thể được gia tăng 1.0 hoặc 0.25V (sử dụng phương án có hệ số sử dụng đất thấp hơn).
Có thể hợp khối xây dựng công trình với lô đất kế cận để đạt chuẩn hình dáng lô đất phù hợp (xây dựng thành 01 khối công trình có hình thức kiến trúc thống nhất), nhưng cần đạt điều kiện sau:
- Diện tích của từng lô đất dự kiến hợp khối không nhỏ hơn 50% diện tích lô đất theo tiêu chí “lô đất có kích thước hình dáng phù hợp”. Diện tích của từng lô đất dự kiến hợp khối không được chênh lệch nhau quá 1,5 lần. Hình dáng và diện tích của khu đất sau khi kết hợp các khu đất đề nghị hợp khối phải đảm bảo tiêu chí “lô đất có kích thước hình dáng phù hợp”
- Cần có phương án sơ bộ tổng mặt bằng và mặt đứng hợp khối.
- Các chủ sở hữu quyền sử dụng đất phải có cam kết chính thức thống nhất việc hợp khối và phương án hợp khối nêu trên.
h) Lô đất giáp đường có lộ giới lớn:
Nếu một lô đất tiếp giáp đường có lộ giới ≥ 16m (đảm bảo điều kiện kết nối giao thông), có chiều cao xây dựng thấp hơn 4 lần so với chiều rộng công trình, không vượt quá chiều cao tối đa quy định theo Quy chế hoặc Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất (trường hợp dự án bao gồm cả ô phố hoặc 1 phần ô phố), thì HSSDĐ (V) có thể được gia tăng thêm 0,5
Nếu một lô đất tiếp giáp đường có lộ giới ≥ 20m (đảm bảo điều kiện kết nối giao thông), có chiều cao xây dựng thấp hơn 4 lần so với chiều rộng công trình, không vượt quá chiều cao tối đa quy định theo Quy chế hoặc Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất (trường hợp dự án bao gồm cả ô phố hoặc 1 phần ô phố), thì HSSDĐ (V) có thể được gia tăng thêm 0,75
Nếu một lô đất tiếp giáp đường có lộ giới ≥ 30m (đảm bảo điều kiện kết nối giao thông), có chiều cao xây dựng thấp hơn 4 lần so với chiều rộng công trình, không vượt quá chiều cao tối đa quy định theo Quy chế hoặc Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất (trường hợp dự án bao gồm cả ô phố hoặc 1 phần ô phố), thì HSSDĐ (V) có thể được gia tăng thêm 1,0
i) Hợp thửa các lô đất dạng nhà liên kế:
Các lô đất dạng nhà liên kế có diện tích tối thiểu 200m2 và bao gồm tối thiểu 3 căn nhà phố mặt tiền đường (tổng bề ngang tối thiểu 9m), đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho một tổ chức, cá nhân xây dựng thành một công trình thì HSSDĐ (V) có thể được gia tăng 1.0 hoặc 0.25V (sử dụng phương án có hệ số sử dụng đất thấp hơn).
Hình 2-1 Minh họa một số trường hợp được gia tăng HSSDĐ
Ví dụ một lô đất thuộc Phân khu 1, có HSSDĐ tối đa quy định theo ô phố (V) là 3,0. Nếu dự án không có điều kiện ưu tiên nào thì HSSDĐ tối đa của dự án là 3,0.
Trường hợp dự án này có diện tích khu đất 1200m2, ranh giới dự án phủ lên hơn 50% diện tích Khu vực khuyến khích chỉnh trang đô thị (trường hợp ưu tiên 6); đồng thời dành ra 400m2 tạo quảng trường công cộng (trường hợp ưu tiên 1), khu đất có hình chữ nhật vuông vắn, kích thước là 30x30m (trường hợp ưu tiên 7). Khi đó HSSDĐ tối đa dự án được xác định như sau: HSSDĐ = 3,0(V) + 2,25 (trường hợp ưu tiên 6) + 0,75 (trường hợp ưu tiên 1) + 0,75 (trường hợp ưu tiên 7) = 6,75.
2. Quy định về chiều cao công trình
- Chiều cao tối đa tại chỉ giới xây dựng và chiều cao tối đa công trình không được vượt quá chiều cao quy định tại phần IV Quy định cụ thể cho từng ô phố và đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 (bản vẽ thiết kế đô thị và bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất).
- Ngoài quy định trên, chiều cao công trình còn phải đảm bảo các điều kiện sau (diện tích, kích thước lô đất, lộ giới đường, hẻm):
● Chiều cao tối đa ≥ 100m: trường hợp chỉnh trang toàn ô phố hay một phần ô phố, diện tích khu đất tối thiểu ≥ 1.000m2, chiều rộng lô đất ≥ 25m, tiếp giáp trục đường chính lộ giới ≥ 20m.
● Chiều cao tối đa 70m diện tích lô đất tối thiểu ≥ 500m2 chiều rộng lô đất ≥ 20m, tiếp giáp trục đường chính lộ giới ≥ 20m.
● Chiều cao tối đa 50m diện tích lô đất tối thiểu ≥ 300m2 và chiều rộng lô đất ≥ 16m, tiếp giáp trục đường lộ giới ≥ 16m.
- Chiều cao tối đa tại chỉ giới xây dựng theo bản vẽ các ô phố đính kèm tại phần IV Quy định cụ thể cho từng ô phố:
● Chiều cao tối đa tại chỉ giới xây dựng 25m áp dụng cho tất cả các lô đất có diện tích không nhỏ hơn 36m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 3,0m, nằm trên các trục đường có lộ giới ≥ 16m.
● Chiều cao tối đa tại chỉ giới xây dựng 20m áp dụng cho tất cả các lô đất có diện tích không nhỏ hơn 36m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 3,0m, nằm trên trục đường hoặc hẻm có lộ giới L≥12m.
● Chiều cao tối đa tại chỉ giới xây dựng 17m áp dụng cho tất cả các lô đất thuộc hẻm ≥ 7m, diện tích lô đất không nhỏ hơn 36m2 , có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 3,0m.
● Chiều cao tối đa tại chỉ giới xây dựng 15m áp dụng cho tất cả các lô đất thuộc hẻm từ ≥ 4,0m đến nhỏ hơn 7m, diện tích lô đất không nhỏ hơn 36m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 3,0m.
● Chiều cao tối đa tại chỉ giới xây dựng 13m áp dụng cho tất cả các lô đất thuộc hẻm < 4,0m, diện tích lô đất không nhỏ hơn 36m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 3,0m.
● Trường hợp các lô đất nhỏ hơn 36m2 khuyến khích điều kiện hợp khối kiến trúc (đạt đủ chuẩn diện tích) các khu đất lân cận. Trường hợp không đủ chuẩn hợp khối kiến trúc được phép sửa chữa theo quy mô số tầng hiện hữu hoặc xây dựng với chiều cao công trình tối đa 13m.
- Trường hợp lô đất nằm trong vùng có chiều cao quy định (tại phần IV Quy định cụ thể từng ô phố) khác so với các điều kiện trên thì sử dụng chiều cao nào thấp hơn.
- Trường hợp dự án không có nhu cầu xây dựng đến chiều cao cho phép thì sử dụng các mức thấp hơn kế tiếp.
- Trường hợp dự án cải tạo toàn ô phố hoặc có diện tích > 3.000m2, chiều rộng lô đất >= 30m thì dự án có thể đạt được chiều cao tối đa của ô phố quy định tại bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Các công trình thuộc khu vực quy hoạch xây dựng cao tầng, trường hợp chủ đầu tư muốn xây dựng thấp tầng thì cần có phương án kiến trúc phù hợp kiến trúc cảnh quan khu vực và cần phải được sự chấp thuận của các cơ quan có thẩm quyền.
- Các ô phố ưu tiên chỉnh trang thực hiện dự án cao tầng, những công trình trong ô phố này nếu có nhu cầu xây dựng chỉ xem xét cải tạo xây dựng theo quy mô hiện trạng.
- Đối với dạng công trình có khối đế và khối tháp, chiều cao khối đế được quy định tại phần IV Quy định cụ thể từng ô phố hoặc các khu vực đặc biệt. Tại các ô phố không có quy định cụ thể về chiều cao khối đế và khối tháp, nếu xây dựng dạng công trình này, chiều cao khối đế là 25m trên các trục đường có lộ giới ≥ 16m, 20m trên các trục đường có lộ giới ≥ 12m, trường hợp công trình nằm kế cận một nhóm công trình liên kế để có chiều cao đồng bộ chiều cao khối đế xác định tương đương chiều cao quy định cho nhóm công trình kế cận, đảm bảo tạo nên dãy phố có chiều cao đồng bộ, nhưng không vượt quá 25m. Chiều cao khối tháp tối đa không vượt quá chiều cao ô phố quy định tại đồ án.
3. Quy định về khoảng lùi
Khoảng lùi công trình so với lộ giới:
- Phù hợp quy chuẩn, tiêu chuẩn.
- Phù hợp với quy hoạch đường giao thông.
- Tuân thủ chỉ giới đường giao thông đã được phê duyệt tại các quyết định. Khoảng lùi so với ranh đất trước sau và so với ranh đất bên:
- Đối với dạng nhà liên kế:
● Tại các trục đường thương mại dịch vụ, nhà liên kế xây dựng sát với lộ giới được thiết kế có khoảng lùi tại tầng trệt, nhằm tăng diện tích công cộng và tiếp cận dịch vụ thương mại. Khoảng lùi tại trệt tối thiểu 3m so với ranh lộ giới (hoặc tùy thuộc đặc điểm thiết kế đô thị khu vực), trong khoảng lùi này không được xây dựng các vật kiến trúc khác ngoại trừ cột đỡ kết cấu sát lộ giới.
● Lô đất có chiều dài L≥16m, không có khoảng lùi phía trước: lùi phía sau tối thiểu 2m.
● Lô đất có chiều dài 9m≤L<16m, không có khoảng lùi phía trước: lùi phía sau tối thiểu 1m.
● Lô đất có chiều dài L<9m khuyến khích có khoảng lùi phía sau nhưng không bắt buộc.
● Các trục đường, khu vực tập trung phần lớn hình thức nhà liên kế thì áp dụng theo khoảng lùi quy định nêu trên.
- Đối với dạng công trình độc lập, bán độc lập ngoài khoảng lùi so với ranh lộ giới còn có khoảng lùi so với ranh bên và ranh sau được quy định như sau
a. Khu CBD
● Cách ranh đất bên: 2m
● Cách ranh đất sau: 3m.
b. Khu Trung tâm Văn hóa Lịch sử và Khu lân cận lõi trung tâm, Khu vực giới hạn độ cao 100m dọc theo đường Nguyễn Thị Minh Khai và xung quanh Công Trường Quốc Tế
● Cách ranh đất bên: 2m
● Cách ranh đất sau: 2m.
c. Khu thấp tầng
● Cách ranh đất hai bên: 2m
● Cách ranh đất phía sau: 2m.
- Đối với các công trình có khối đế và khối tháp, khoảng lùi so với lộ giới của khối đế, khối tháp được quy định cụ thể từng ô phố. Trường hợp dạng công trình xây dựng tại các ô phố chưa có quy định khối đế, khối tháp, khoảng lùi khối đế được xác định theo quy định về khoảng lùi tại ô phố. Khoảng lùi khối tháp so với lộ giới tối thiểu phải đảm bảo theo quy chuẩn. Khoảng lùi khối đế, khối tháp so với các ranh đất sau và ranh bên cần đảm bảo tối thiểu theo quy định của công trình độc lập nêu trên tại điều này
4. Quy định về mật độ xây dựng
Diện tích lô đất | ≤ 50m2 | ≤ 80m2 | ≤ 200m2 | ≤ 300m2 | ≤500m2÷1000m2 | > 1000m2 |
Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100% | 90% | 80% | 75% | 65 ÷ 70% | 50-60% (khối tháp tối đa 40%) |
Ngoài ra mật độ xây dựng cần đảm bảo các quy định khác tại Quy chế này về khoảng lùi công trình, về mật độ xây dựng theo kích thước, diện tích lô đất và loại hình kiến trúc, chức năng công trình theo quy chuẩn xây dựng.
5. Chiều dài tối đa của một dãy công trình
Chiều dài mặt tiền tối đa của một dãy công trình không được vượt quá 80m. Ở những vị trí mà mặt tiền khối nhà dài hơn 80m, cần phải tổ chức một không gian đệm với quy mô lớn hơn 100m2, chẳng hạn như hẻm, lối đi, giếng trời hoặc quảng trường để làm giảm chiều dài dãy công trình. Diện tích không gian đệm này có thể nhỏ hơn 100m2 nếu bố trí các khoảng ngắt rộng >= 4m để phá vỡ tính liên tục của dãy công trình.
Hình 2-2 Chiều dài tối đa của một dãy công trình
6. Mái che, ban công, ô văng
- Các tòa nhà nhìn ra công viên hoặc quảng trường phải được thiết kế hành lang đi bộ.
- Nếu công trình nằm trên đường trục chính phải thiết kế mái đua che lối đi.
- Khu vực vỉa hè đi bộ trong các khu công trình tập trung hoặc khu vực xây dựng quy mô lớn phải có các sảnh đi bộ.
- Các thiết kế này nếu bố trí bên trong tòa nhà thì mặt tiền của lối vào phải sử dụng vật liệu kính.
- Độ vươn ban công, ô văng nhô ra trên không gian lộ giới phụ thuộc vào chiều rộng của lộ giới.
- Trên phần ban công vươn ra trên không gian lộ giới không được phép xây dựng thành phòng. Các hình thức trang trí mặt tiền (lam trang trí, ô kính, lan can, tay vịn, bản sàn ban công,…) không vượt quá 50% diện tích bề mặt các tầng có ban công.
Mặt dưới ban công, ô văng phải cao hơn mặt vỉa hè hiện hữu ổn định tối thiểu 3,5m.
Trường hợp đường (hoặc hẻm) có hệ thống đường dây điện đi nổi có quy định hành lang an toàn, việc cấp phép xây dựng ô văng, ban công phải bảo đảm các quy định về hành lang an toàn đối với hệ thống đường dây điện.
7. Bảo tồn, cải tạo các công trình kiến trúc có giá trị
Nghiêm cấm việc phá dỡ hoặc cải tạo không đúng cách các công trình có giá trị bảo tồn, nhằm bảo vệ tính xác thực nguyên bản và sự toàn vẹn của chúng.
Các quy định về bảo tồn các công trình kiến trúc có giá trị được áp dụng cho mặt ngoài các công trình, ngoại trừ các trường hợp đặc biệt. Nếu nội thất có giá trị vẫn còn tồn tại, thì chủ sở hữu được khuyến khích cố gắng bảo tồn nội thất nguyên gốc càng nhiều càng tốt.
Bất kỳ sự tác động nào đối với các công trình có giá trị bảo tồn đã được liệt kê cũng như việc xây dựng mới trong các khu vực có giá trị lịch sử đều phải được nghiên cứu kỹ lưỡng và tiến hành dưới sự xem xét của các cơ quan quản lý có thẩm quyền.
Chủ sở hữu của các công trình phải thực thiện các công tác duy tu bảo trì cần thiết để tránh làm cho di tích bị hư hại. Bất kỳ báo cáo nào về sự hư hỏng của công trình do thiếu bảo dưỡng bởi chủ sở hữu sẽ không được coi là hợp lệ.
8. Quy định về điều chỉnh, bổ sung đối với các công trình bảo tồn và xây dựng trong khuôn viên công trình bảo tồn
Những nguyên tắc chung:
Bảo tồn là hành động hoặc quá trình áp dụng các biện pháp nhằm lưu giữ hình thái, sự nguyên trạng và vật liệu của một công trình hoặc cấu trúc, hình thức hiện hữu cũng như cây xanh của khuôn viên. Bất kỳ một thay đổi nào đối với các công trình có giá trị bảo tồn và việc xây dựng mới trong khu vực có tầm quan trọng về mặt lịch sử cần đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Chức năng nguyên thủy hay chức năng mới cần được lựa chọn cho các công trình bảo tồn phải đảm bảo không gây ra bất kỳ thay đổi nghiêm trọng.
- Đảm bảo không phá hủy đặc tính lịch sử đặc trưng hoặc tính chất của công trình, khuôn viên hoặc môi trường khu vực. Không được tháo dỡ hoặc thay đổi bất kỳ chi tiết kiến trúc đặc trưng nào của công trình.
- Lưu giữ được tính tổng thể về thị giác của thiết kế bên ngoài của công trình.
- Các phần xây thêm vào các di tích văn hóa và lịch sử không được nổi bật hơn về mặt tỷ lệ, khối tích và độ cao, và đồng thời phải tương thích với công trình chính về thiết kế, màu sắc và vật liệu. Các phần cũ và mới phải kết hợp như một công trình hài hòa nhưng phải đảm bảo sự khác biệt có thể phân biệt được. Không chọn Việc sao chép nguyên bản di tích làm thiết kế cho phần xây thêm.
- Công trình xây dựng mới nằm trong khu vực có tính lịch sử phải tương thích với không gian lịch sử của khu vực xung quanh và không sao chép lại công trình hiện hữu nào.
Quy định cho việc sửa chữa cụ thể:
Đặc điểm hình ảnh của lớp phủ mặt tường ngoài, khuôn mẫu các ô cửa sổ trên mặt đứng, các chi tiết đắp nổi dùng để trang trí tường ngoài đóng vai trò rất quan trọng và là các bộ phận cấu thành thiết kế của các công trình lịch sử. Ba đặc điểm này được kết hợp một cách cẩn thận để định hình phong cách kiến trúc và đặc điểm của tòa nhà. Do đó, cần phải duy trì sự toàn vẹn về mặt hình ảnh của các mặt tường ngoài, khuôn mẫu điển hình của các ô cửa sổ và các chi tiết trang trí khác.
- Tháo dỡ các chi tiết trang trí, đắp nổi:
Cấm tháo dỡ các yếu tố này của tòa nhà.
- Sửa chữa, thay thế cửa sổ:
Cửa sổ đóng vai trò quan trọng tạo nên sự toàn vẹn của thiết kế các công trình. Trong hầu hết các công trình lịch sử, viền cửa sổ, khung cửa và các chi tiết kiến trúc xung quanh cửa sổ được thiết kế cẩn thận như là một phần gắn kết của phong cách, tỷ lệ và đặc điểm cửa công trình. Vì vậy cần phải giữ lại kết cấu, vật liệu chi tiết và hoàn thiện, cấu tạo vận hành của cửa sổ nguyên gốc cũng như giữ gìn kích thước của ô cửa, bệ cửa, các chỉ trang trí và các viền cửa sổ. Việc sửa chữa, phục hồi được hết sức khuyến khích hơn là thay thế. Trường hợp cửa sổ đã bị hư hại không thể phục hồi thì việc thay mới phải đảm bảo các điều kiện sau:
● Chỉ thay thế khi có sự chấp thuận của Sở QHKT và cơ quan có thẩm quyền về văn hóa/lịch sử của TP. HCM. Để có thể tiến hành, chủ sở hữu công trình phải chuẩn bị báo cáo tình trạng hiện hữu để chứng minh khả năng sửa chữa, cải tạo không thể thực hiện được.
● Cửa sổ mới phải phù hợp với cửa sổ hiện hữu về cấu trúc, hoạt động, các cấu kiện, vật liệu và hoàn thiện.
- Thiết bị ngoài trời của hệ thống điều hòa không khí:
Khi lắp đặt các thiết bị ngoài trời của hệ thống điều hòa không khí tại phía ngoài mặt tiền của công trình có giá trị lịch sử và công trình nằm trong khu vực lịch sử đặc biệt, cần tuân theo các nguyên tắc sau:
● Các thiết bị ngoài trời không gây cản trở về mặt thị giác đến công trình di tích và nét đặc trưng của khu vực lịch sử.
● Không được phép tháo dỡ các vật liệu nguyên gốc của công trình di tích. Trong trường hợp bất khả kháng, phải đảm bảo phần vật liệu bị tháo bỏ là nhỏ nhất.
- Bảng hiệu:
Bảng hiệu mới không được che phủ phần lớn mặt tiền của công trình kiến trúc lịch sử cũng như các công trình khác trong đặc khu lịch sử. Màu sắc và chất liệu của bảng hiệu phải tương thích với mặt đứng của công trình di tích và không gian của khu vực lịch sử.
- Phần bổ sung trên mái:
Không cho phép bố trí bất cứ chi tiết bổ sung nào trên mái công cộng có thể nhìn thấy được .
- Hàng rào:
● Hàng rào là yếu tố cảnh quan quan trọng. Nếu cần phải lắp đặt hàng rào, thiết kế và màu sắc của chúng phải đảm bảo hài hòa với đặc điểm của công trình kiến trúc lịch sử hoặc Đặc khu lịch sử.
● Các hàng rào ở ranh trước và hai bên công cộng có thể nhìn thấy được phải thiết kế đơn giản và không cản trở tầm nhìn.
● Có thể sử dụng sắt rèn, sắt đúc, nhôm và cọc gỗ với màu sắc phù hợp để làm hàng rào ở phía trước và hai bên. Nên dùng các màu đậm như đen, nâu đậm và xanh lá đậm.
● Cấm sử dụng dây xích hoặc dây thép gai làm hàng rào ở phía trước và hai bên. Bờ rào bằng cây xanh thấp có thể được dùng làm hàng rào cho các khu nhà ở.
● Chiều cao tối đa của hàng rào là 2,6m, hàng rào thấp được khuyến khích sử dụng, đặc biệt cho các khu biệt thự. Nếu hàng rào có bệ tường thì chiều cao phần bệ không vượt quá 0,6m.
9. Nguyên tắc xây dựng mới trong khu vực lịch sử
Các công trình thuộc khu vực lịch sử nhưng đã được thực hiện phân loại thuộc Nhóm 3 được tháo dỡ và xây dựng công trình mới phù hợp với các đặc điểm của khu vực lịch sử đó.
Thiết kế công trình xây dựng mới phải tuân thủ quy định như độ cao, khoảng lùi, hướng, tỷ lệ, khối tích, sự thẳng hàng, khuôn mẫu cửa sổ, màu sắc, vật liệu của mặt đứng, các modun và yếu tố cảnh quan.
Các chi tiết và họa tiết trang trí hiện hữu có thể được sử dụng làm cơ sở để thiết kế công trình mới nhưng không được sao chép nguyên mẫu. Việc hiện đại hóa các chi tiết, họa tiết của công trình lịch sử được khuyến khích. Việc sao chép nguyên mẫu sẽ làm cho sai lệch kiến trúc đương đại, làm ảnh hưởng xấu đến hoạt động thiết kế kiến trúc của thành phố
Chủ đầu tư dự án nằm trong khu vực lịch sử cần phải tiến hành nghiên cứu kiến trúc điển hình cũng như khuôn mẫu phát triển của khu vực một cách cẩn thận. Chủ đầu tư được khuyến khích tìm các hình ảnh lịch sử của công trình hay có thể tham khảo các tài liệu nghiên cứu được thực hiện bởi các chuyên gia lịch sử và kiến trúc trong thành phố.
10. Quy tắc xây dựng công trình/kết cấu mới trong lô đất có biệt thự lịch sử bảo tồn
Trường hợp lô đất chứa các biệt thự cần bảo tồn vẫn còn HSSDĐ chưa dùng đến hoặc khu đất bị chia thành các lô đất nhỏ. Khi đó, không được phép xây dựng công trình hoặc kết cấu ở sân trước của biệt thự đó và trong vùng đệm 5m ở hai phía của biệt thự, đảm bảo không cản trở tầm nhìn công cộng đến biệt thự bảo tồn.
Đối với việc xây dựng trên các lô đất có nguồn gốc từ khuôn viên các biệt thự cũ xây dựng trước năm 1975 đã bị chia cắt, ngoài việc tuân thủ chiều cao quy định cụ thể đối với từng ô phố, cần đảm bảo sự tương đồng với chiều cao các công trình có loại hình kiến trúc tương tự trong khu vực lân cận. Nếu đa số các lô đất lân cận đã không còn hình thái biệt thự, có thể xây dựng đến chiều cao tối đa quy định. Trường hợp đa số các lô đất lân cận còn hình thái biệt thự, cần đảm bảo chiều cao xây dựng không vượt quá chiều cao quy định cho biệt thự.
11. Quy định về thiết kế không gian mở
Không gian mở phải nằm tại vị trí mà phía trước có đủ vỉa hè đảm bảo khả năng tiếp cận và sử dụng thuận tiện. Ít nhất 50% vỉa hè phía trước phải được thông thoáng, chẳng hạn không được bố trí hạng mục nội thất, cây cối hay các chi tiết trang trí.
Không gian mở cần đảm bảo an toàn và dễ dàng tiếp cận. Không có chênh lệch cao độ lớn giữa mặt đường và không gian mở. Trường hợp sử dụng bậc thềm để kết nối mặt đường và không gian mở, phải đảm bảo tiếp cận thuận tiện và an toàn.
Không gian mở phải được nhìn thấy từ các tuyến đường lân cận để đảm bảo tính chất ‘mở’.
Không gian mở buộc phải tổ chức lối tiếp cận không rào cản, thân thiện với người tàn tật.
Ánh sáng sử dụng cho không gian mở phải thích hợp, cho phép sử dụng 24/24 và đảm bảo an toàn.
Thùng rác cần được đặt trong không gian mở và vệ sinh thường xuyên.
Tất cả các công trình xây dựng mới có bố trí không gian mở cần phải tính toán kích thước bãi đậu xe hai bánh đầy đủ.
Về nguyên tắc, không gian mở được mở 24/24, tuy nhiên, có thể được đóng vào ban đêm nếu có sự thống nhất cơ quan quản lý của thành phố.
12. Quy định về mặt dựng thoáng (Fenestration):
Yêu cầu tỷ lệ Mặt dựng thoáng tối thiểu bằng 80%: Hơn 80% mặt tiền công trình phải có cửa sổ, cửa ra vào hoặc tiền sảnh tại tầng trệt.
Yêu cầu Mặt dựng thoáng tối thiểu bằng 50%: Hơn 50% mặt tiền công trình phải có cửa sổ, cửa ra vào hoặc tiền sảnh tại tầng trệt.
Hình 2-3 Mặt dựng thoáng
13. Quy định về mặt phố liên tục:
Có loại 2 Mặt phố liên tục:
- Loại yêu cầu ít nhất 80% Mặt phố liên tục: Hơn 80% diện tích mặt mặt tiền ở khối đế phải được xây dựng theo hình thức Mặt phố liên tục tại ranh đất hoặc chỉ giới xây dựng theo quy định.
- Loại yêu cầu ít nhất 50% Mặt phố liên tục: Hơn 50% diện tích mặt mặt
tiền ở khối đế phải được xây dựng theo hình thức Mặt phố liên tục tại ranh đất hoặc chỉ giới xây dựng theo quy định.
Hình 2-4 Hai loại Mặt phố liên tục
14. Quy định về phát triển không gian ngầm
a) Quy định đảm bảo an toàn cho thương mại ngầm và đậu xe ngầm
HẠNG MỤC | NỘI DUNG |
Chức năng bị cấm | 1. Nhà ở, căn hộ, ký túc xá, khách sạn. 2. Xưởng. 3. Kho hoặc nhà máy xử lý chất độc hại, chẳng hạn thuốc nổ, khí ga, amiăng. |
Khu vực thương mại ngầm | Khu vực thương mại ngầm bao gồm ‘hành lang ngầm’ và ‘các tiện ích’ đặt tại một hay hai bên hành lang. |
Hành lang ngầm | 1. Tất cả các công trình tiện ích phải đặt gần hành lang ngầm, độ rộng mỗi tiện ích là 2m hoặc hơn. 2. Khoảng cách từ bất kỳ điểm nào trong công trình tiện ích tới cửa thoát hiểm gần nhất tại hành lang ngầm phải ngắn hơn 30m. 3. Chiều rộng tối thiểu là 5m. 4. Chiều cao tới trần tối thiểu là 3m; chiều cao đáy tối thiểu của thiết bị treo máy hút khói là 2,5m. 5. Không cho bố trí thềm, tỷ lệ dốc phải thấp hơn 8%. 6. Tất cả các lối ra vào phải có thang bộ với chiều rộng lớn hơn hành lang ngầm; chiều rộng cho phép bổ sung thêm thang bộ. |
Cầu thang bộ | 1. Từ bất kỳ điểm nào trong hành lang ngầm, khoảng cách tới cầu thang bộ hay dốc kết nối trực tiếp với phần nổi (đường, công viên, quảng trường, v.v...) phải ngắn hơn 30m. 2. Nếu kết nối xuống tầng B3F hay thấp hơn, phải tách thang bộ ra các khu vực khác bằng tường hoặc cửa chớp cứu hỏa. |
Phòng cháy | 1. Từng hạng mục tiện ích phải được bố trí tường hoặc cửa chớp cứu hỏa. 2. Mỗi 500m2 diện tích thương mại ngầm phải được bố trí tường hoặc cửa chớp cứu hỏa. 3. Khu thương mại ngầm phải được tách khỏi các kết cấu ngầm khác, như bãi đậu xe ngầm, kết nối sang phần ngầm công trình lân cận... bằng cách bố trí tường hoặc cửa chớp cứu hỏa. |
Hút khói | 1. Mỗi 500m2 diện tích thương mại ngầm phải được bố trí thiết bị hút khói hoặc tường ngăn khói. 2. Lỗ hút khói sẽ được đặt trên trần theo khoảng cách dưới 30m tại bất kỳ điểm nào trong từng gian hàng. 3. Hệ thống hút khói cơ học phải có công suất hút khói hơn 120cu.m/phút và 1cu.m/1m2 diện tích sàn. |
Thông gió | Toàn bộ khu vực thương mại ngầm phải được thông gió cơ học bằng nguồn cung cấp khí tự nhiên với công suất theo tỷ lệ 30cu.m/giờ/1m2 diện tích sàn. |
Thiết bị dịch vụ xây dựng | 1. Đèn báo động có hệ thống điện dự phòng. 2. Thiết bị thoát nước có hệ thống dự trữ và bơm nước mưa. |
Phòng điều khiển trung tâm | 1. Cần thiết đối với khu thương mại ngầm có diện tích sàn từ 1.000m2 trở lên. 2. Kiểm soát thiết bị hút khói, máy điều hòa không khí, và các thiết bị phòng cháy chữa cháy khác. |
Kết cấu | Tường, cột, sàn và xà phải chống cháy. |
Hoàn thiện | Vật liệu hoàn thiện và vật liệu tường hay trần phải chống cháy. |
Kho và bãi đậu xe ngầm | 1. Cần có từ hai cầu thang bộ thoát hiểm riêng. 2. Khoảng cách từ bất kỳ điểm nào tới cầu thang bộ gần nhất không được bố trí dưới 50m. |
(Tham khảo Luật tiêu chuẩn xây dựng ở Nhật và Sắc lệnh an toàn xây dựng cho Vùng đô thị Tokyo)
b) Nguyên tắc xây dựng và kết nối không gian thương mại ngầm
Nếu một công trình có diện tích xây dựng lớn hơn 5.000m2 nằm kế cận phần nổi của trung tâm thương mại ngầm này, chủ đầu tư công trình phải tuân thủ các yêu cầu dưới đây để không gian thương mại đó được hoàn thiện một cách thuận tiện theo định hướng của các ban ngành có liên quan.
- Phải bố trí lối đi kết nối trực tiếp với trung tâm thương mại tại tầng hầm công trình.
- Phải chấp nhận tháp thông gió đến/từ trung tâm thương mại và bố trí ống thu/thải trong công trình.
Chi tiết kỹ thuật và vị trí các hạng mục này sẽ do ban ngành có liên quan hướng dẫn, chủ đầu tư phải chịu chi phí xây dựng và được nới lỏng một số quy định hoặc chỉ tiêu xây dựng.
(Khối lượng thông gió cho công trình thương mại ngầm ước tính khoảng 10m3/m2/giờ. Số lượng và vị trí các tháp thông gió sẽ được xác định tùy vào độ sâu của công trình thương mại thể hiện trên bản vẽ chi tiết).
c) Kết cấu hỗ trợ công trình ngầm (cầu thang bộ và các cấu trúc thông gió) Một kết cấu phải được tích hợp nhiều chức năng hỗ trợ đến mức có thể. Việc sử dụng vật liệu trong suốt và phủ xanh mặt đứng nhằm giảm thiểu khối lượng xây dựng và áp lực của nó (Xem Hình 2-5)
Hình 2-5 Hình Minh họa một số kết cấu nổi đặc trưng
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét